WEG-Reform: Erfahren Sie, was sich geändert hat

Sie haben es bestimmt schon mitbekommen: Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz - besser als WEG-Reform bekannt - ist am 01. Dezember 2020 in Kraft getreten. Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht über die Änderungen, die das neue Gesetz mit sich bringt.

Das ist neu bei der Wohnungseigentümerversammlung

  • - Es gilt nun eine Einladungsfrist von 3 Wochen. Die Einladung kann auch weiterhin in Textform erfolgen (vorher waren es 2 Wochen).

  • - Durch einen Beschluss ist nun auch eine Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung möglich. Im Rahmen dessen können auch die konkreten Bedingungen festgelegt werden, wie geschützter Zugang, Technik etc. (vorher waren nur Präsenzveranstaltungen gestattet).

  • -  Jede Eigentümerversammlung ist automatisch beschlussfähig. Dabei spielt die Anzahl der anwesenden, vertretenen oder online-zugeschalteten Eigentümer keine Rolle (vorher mussten die anwesenden Eigentümer über 50 % der Miteigentumsanteile vertreten, damit die Versammlung beschlussfähig war). 

  • -  Es ist nun möglich, einen Umlaufbeschluss in Textform (beispielsweise per E-Mail) zu verfassen. Zudem kann die Eigentümerversammlung nun beschließen, dass eine einfache Mehrheit ausreicht, um über einen konkreten Beschlussgegenstand im Umlaufverfahren zu entscheiden (vorher war der Umlaufbeschluss ohne Versammlung nur in Schriftform möglich und jeder Eigentümer musste zustimmen).

  • -  Für Rechtsnachfolger sind Beschlüsse weiterhin bindend. Doch es muss nun ein Eintrag ins Grundbuch erfolgen für Beschlüsse, die aufgrund einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung gefasst werden, damit diese für Rechtsnachfolger bindend sind.

Das ist neu bei der Verteilung der Kosten

Wohnungseigentümer sind nun in der Lage, für jede Kostenart eine abweichende Verteilung zu vereinbaren. Darunter fallen auch Erhaltungsmaßnahmen wie Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen jetzt genannt werden. 

(Bislang konnten Eigentümer nur bei Betriebskosten im Sinne des Mietrechts und bei nicht wiederkehrenden Instandhaltungskosten eine abweichende Kostenverteilung vereinbaren).

Das ist neu bei baulichen Veränderungen

Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss, um bauliche Veränderungen wie den Einbau von Aufzügen oder Ladestationen für Elektroautos zu beschließen. Bei einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage oder bei einer unbilligen Benachteiligung der Wohnungseigentümer sind derlei Beschlüsse anfechtbar.

Kostenbeteiligung bei baulichen Veränderungen

Lediglich die Eigentümer, die den baulichen Veränderungen zugestimmt haben, müssen für die Kosten und deren Folgekosten aufkommen. Nur wenn eine große Mehrheit von 2/3 der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile die Baumaßnahmen bewilligt haben, müssen alle Eigentümer die Kosten tragen. Dies gilt auch bei einer Amortisierung der Kosten binnen eines angemessenen Zeitraums.

(Bisher konnten einzelne Eigentümer ein Veto einlegen, um bauliche Veränderungen zu verhindern).

Das ist neu beim Verwaltungsbeirat

Es kann nun frei gewählt werden, wie viele Mitglieder im Beirat sitzen, der Verwalter wird durch den Beirat „unterstützt und überwacht“ und eine Haftung unentgeltlich tätiger Beiratsmitglieder erfolgt nur in Fällen von grober Fahrlässigkeit und Vorsatz. 

(Bislang konnten nur 3 Personen im Verwaltungsbeirat sitzen, deren Aufgabe wurde mit der Unterstützung des Verwalters beschrieben und es gab keine beschränkte Haftung). 

Das ist neu bei der Abberufung des Verwalters

Eine Abberufung des Verwalters ist nun stets möglich. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens 6 Monate nachdem der Verwalter abberufen wurde.

(Bislang musste ein wichtiger Grund vorliegen, um den Verwalter abzuberufen).

Das ist neu bei der Vertretung der Eigentümergemeinschaft

  • - Der Verwalter ist der gesetzliche Vertreter der Eigentümergemeinschaft. Kraft seiner Bestellung vertritt er die Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis. Durch Nachweis seiner Verwalterbestellung ist er in der Lage, für die Eigentümergemeinschaft alle Rechtsgeschäfte abzuschließen. Eine Ausnahme gibt es für den Abschluss von Grundstückskaufverträgen und Darlehensverträgen, denn hierfür muss der Verwalter einen entsprechenden Beschluss vorlegen. 

  • - Die Eigentümergemeinschaft wird gegenüber dem Verwalter durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden vertreten oder durch einen Wohnungseigentümer, der per Beschluss die Ermächtigung dazu erhält.

(Bislang gab es keine eindeutige gesetzliche Regelung bezüglich des genauen Umfangs der Vertreterbefugnis. Auch die Vertretung der Eigentümer gegenüber dem Verwalter war nicht geregelt).

Das ist neu bei den Verwalteraufgaben und -befugnissen

Es gibt nun keinen gesetzlichen Aufgabenkatalog mehr, in dem die Befugnisse des Verwalters geregelt sind.

Eigentümer sind nun durch einen Beschluss in der Lage, die Rechte und Pflichten des Verwalters zu erweitern oder einzuschränken.

(Bislang regelte ein Aufgabenkatalog die Verwalterbefugnisse).

Zertifizierung des Verwalters

Nachdem die zweijährige Übergangsfrist am 01.12.2022 abgelaufen ist, muss ein von der IHK-geprüfter Verwalter bestellt werden. 

Eine Ausnahme von dieser Regelung besteht jedoch, wenn die WEG weniger als 9 Einheiten hat und die Bestellung eines Miteigentümers zum Verwalter erfolgt und die Bestellung eines zertifizierten Verwalters von weniger als einem Drittel gefordert wird. 

Fazit

Wie Sie sehen, bringt das neue WEG eine ganze Reihe von wichtigen Änderungen mit sich. Das Streitpotenzial bei Eigentümergemeinschaften war bislang groß. Durch die neuen Verfahrensregeln und klareren Vorschriften der WEG-Reform soll die Zahl der Streitigkeiten und Gerichtsverfahren verringert werden. 

Wir haben diese Information sorgfältig zusammengestellt, dennoch sind die Angaben ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Vollständigkeit.