Neue Urteile zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und AfA-Regelungen

4. Oktober 2016

Künftig müssen sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen nach dem Kauf einer Immobilie zusammengerechnet werden. Wenn die Gesamtkosten jedoch 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen, sollen die angefallenen Renovierungskosten über Absetzungen für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden.

Kein sofortiger Werbungskostenabzug von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen möglich

Der Bundesfinanzhof (BFH) gab in der vergangenen Woche bekannt, dass im Juni drei Grundsatzurteile zum Thema "Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ gefällt wurden: Bei den Verhandlungen
  • IX R 25/14,
  • IX R 15/15 und
  • IX R 22/15,
allesamt mit Urteil vom 14. Juni 2016, hatten die Kläger jeweils Immobilienobjekte erworben und diese umbauen, renovieren und instandsetzen lassen. Zu den Arbeiten gehörten u. a. Schönheitsreparaturen, energetische Verbesserungsmaßnahmen sowie die teilweise Veränderung des Grundrisses, um die Räumlichkeiten künftig zu vermieten. Hierfür wollten sie sofort abziehbare Werbungskosten geltend machen. Die Netto-Renovierungskosten überstiegen jedoch in allen drei Fällen 15 % der Anschaffungskosten der Immobilie, weshalb das Finanzamt diese Forderung ablehnte und die vermeintlichen Werbungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten kategorisierte. Als Alternative hätten die Kläger die Kosten über die Absetzungen für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen sollen.

Schönheitsreparaturen werden nicht separat betrachtet

Der Argumentation, dass reine Schönheitsreparaturen (z. B. Streichen oder Heizkörper, Fenster und Türen erneuern) keine Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen seien, konnte der Bundesfinanzhof nicht folgen. Im Gegenteil: dazu gehören nicht nur kosmetische Veränderungen an der Immobilie, sondern auch
  • Sanierungen, durch die das Objekt betriebsbereit wird oder
  • sogenannte Luxussanierungen (wesentliche Verbesserungen des ursprünglichen Zustands).
Demnach müssen die Kosten für derartige Arbeiten entweder weniger als 15 Prozent des Kaufpreises des Gebäudes betragen, um damit addiert werden zu können, oder über die AfA-Regelungen abgeschrieben werden.