Alles Wissenswerte rund um das Vorkaufsrecht für Mieter

7. Juli 2017

Wenn eine vermietete Wohnung an einen Dritten verkauft werden soll, muss eventuell das Vorkaufsrecht beachtet werden. Im Folgenden werden wir dieses Vorkaufsrecht unter die Lupe nehmen und beantworten die wichtigsten Fragen.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Im Fall, dass ein Immobilieneigentümer eine Mietwohnung verkaufen möchte, wird dem Mieter unter bestimmten Umständen ein sogenanntes Vorkaufsrecht eingeräumt. Das bedeutet, dass dem Mieter gegenüber Dritten der Vorrang gegeben wird, als Erster zuzuschlagen und die Wohnung dadurch selbst zu erwerben, und zwar prinzipiell zu den gleichen Bedingungen wie beim ursprünglich geplanten Verkauf.

Unter welchen Bedingungen genießen Mieter ein Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht des Mieters ist in Paragraph 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. In den Fällen, in denen die Wohnung von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung verwandelt werden soll, hat der Mieter während seiner Mietdauer generell ein Vorkaufsrecht.

Aber es gibt auch Ausnahmen. So verfällt das Vorkaufsrecht unter den folgenden Umständen:

  • Wenn der Vermieter die Wohnung an ein Familienmitglied oder Haushaltsmitglied verkauft.
  • Wenn der Vermieter die Wohnung verschenkt.
  • Wenn das gesamte Haus verkauft wird.
  • Wenn die Wohnung bereits vor dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

Der Mietvertrag darf keine Klausel enthalten, die das Vorkaufsrecht ausschließt.

Was sind die Pflichten des Vermieters?

Der Vermieter hat die Pflicht, den Mieter über sein Vorkaufsrecht aufzuklären. Kommt der Vermieter seiner Mitteilungspflicht nicht nach, so kann der Mieter unter Umständen Schadensersatz verlangen (dafür müsste dieser jedoch nachweisen, dass er die Wohnung erwerben wollte und auch die finanziellen Möglichkeiten dazu gehabt hätte).

Sofern der Mieter ein Vorkaufsrecht genießt, ist der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, ihn über die Einzelheiten und Bedingungen des Kaufvertrags zu informieren. Dies sollte geschehen, sobald der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet wurde. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, dem Mieter eine Kopie des gesamten Kaufvertrags auszuhändigen. Nach Erhalt der Kopie werden dem Mieter zwei Monate Zeit eingeräumt, um sich den Kauf der Immobilie zu überlegen. Er muss innerhalb dieser zweimonatigen Frist den Notar schriftlich über seine Kaufabsicht informieren.

Was passiert, wenn der Mieter auf sein Vorkaufsrecht verzichtet? 

Wenn der Mieter die Wohnung nicht kaufen möchte, dann kann der Verkäufer den Kaufvertrag mit einem Dritten abschließen. Der Käufer muss allerdings den bestehenden Mietvertrag mitsamt aller Rechte und Pflichten übernehmen. 

Fazit:

Bei einem bevorstehenden Hausverkauf müssen Vermieter vorab darauf achten, ob der aktuelle Mieter ein Anspruch auf das Vorkaufsrecht hat und die entsprechenden Schritte einhalten. Dazu gehört es, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu informieren, ihm eine Kopie des notariell beurkundeten Kaufvertrags zukommen zu lassen und die Frist abzuwarten. Wenn der Mieter nach diesem Zeitraum keine Kaufabsicht zeigt, kann sich der Eigentümer auf die Suche nach einem anderen Käufer machen und den Kaufvertrag mit einem Dritten abschließen. Wichtig ist es, sich immer von einem Anwalt oder Notar über die aktuelle Rechtslage zu informieren und sich über Ihren individuellen Fall beraten zu lassen.