BGH: Rechtsmissbrauch macht eine Eigenbedarfskündigung unwirksam

Jinny Verdonck

15. Juli 2021

Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist nicht immer möglich. In manchen Fällen greifen Vermieter dann auf unzulässige Mittel zurück. Wenn juristische Personen die Übertragung eines kleinen Miteigentumsanteils an einer Mietwohnung auf eine natürliche Person veranlassen, um die Eigenbedarfskündigung durchzusetzen, kann dies einen Rechtsmissbrauch darstellen. Die Folge: Die Kündigung ist unwirksam.

Hintergrund zum Fall

Eine Aktiengesellschaft (AG) war Eigentümer einer Wohnung. Als alleinige Vermieterin wollte diese AG das bestehende Mietverhältnis kündigen, um Eigenbedarf für einen Vorstand anzumelden. Da dies erfolglos blieb, übertrug die AG einen 5/100 Miteigentumsanteil an der Wohnung an die 18 Jahre alte Tochter des Vorstandes. Dadurch sollte eine Eigenbedarfskündigung erzielt werden.

Nachdem diese Schenkung vollzogen wurde, reichte die Tochter des Vorstandes gemeinsam mit der AG die Kündigung des Mietverhältnisses ein, bevor es schließlich zu einer Räumungsklage kam. Doch das Landgericht wies diese Klage ab. Nach Ansicht der Landgericht-Richter lag in diesem Fall ein Rechtsmissbrauch vor. Als juristische Person dürfe die AG nämlich keinen Eigenbedarf anmelden. Der Miteigentumsanteil, der an die Tochter des Vorstands durch Schenkung übertragen wurde, war äußerst gering und diente nur dazu, den Eigenbedarf geltend zu machen.

Das BGH-Urteil

Auch die BGH-Richter sahen das Vorgehen der Vermieterinnen als rechtsmissbräuchlich an. Da die AG eine juristische Person ist, konnte sie keinen Eigenbedarf anmelden. Um diese Tatsache zu umgehen, wurde der 5/100-Miteigentumsanteil verschenkt. Dadurch wurde formal dafür gesorgt, dass der Tochter des Vorstands eine minimale Miteigentümerstellung zuteilwird. Dies diente lediglich dem Zweck, wegen Eigenbedarf kündigen zu können. Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Wohnung wurden dadurch nicht nennenswert geändert.

Somit gab es keinen Grund, das Urteil des Landgerichts zu bemängeln, das diese Vorgehensweise als rechtsmissbräuchlich bewertet hat. Aus diesem Grund sprach der BGH den Vermieterinnen die Empfehlung aus, ihre Revision gegen das Landgericht-Urteil zurückzunehmen. Die Vermieterinnen kamen dieser Empfehlung dann schließlich nach. 


BGH-Urteil vom 30.03.2021 - VIII ZR 221/19